Beleihungswert bei Banken

Beleihungswert (Wert aus Sicht der Bank)

Eine Immobilie besitzt einen bestimmten Verkehrswert oder auch Marktwert, der den voraussichtlich bei Verkauf erzielbaren EUR Wert darstellt. Der Beleihungswert hingegen ist der Wert aus der Sichtweise eines Kreditinstitutes. Da eine Bank Ihr Wohnobjekt über einen langen Zeitraum finanzieren soll, kommen besondere Bewertungskriterien zum tragen, die zu erwartende Wertschwankungen der Kreditsicherheit miteinbeziehen. Der Beleihungswert als solches, liegt daher unterhalb vom Verkehrswert.

Wenn Sie sich eine Immobilie zulegen möchten, erfolgt die Finanzierung in der Regel über Kredite von Banken, Bausparkassen, Kreditinstitute und / oder Fördermittel vergebende Stellen sowie vorhandenes Eigenkapital.In den letzten Jahren hat sich die Kreditvergabe erschwert, nicht zuletzt wegen vermehrter Zahlungsunfähigkeit von Kreditnehmern, die sich mit Ihrer Immobilie finanziell „übernommen“ haben oder in die Arbeitslosigkeit bzw. Arbeitsunfähigkeit gerutscht sind. Zur gegenwärtigen Zeit ist zu erwarten, dass aufgrund der aktuellen Finanzsituation und Zukunftsprognosen für die Kapitalmärkte die Banken die Risiken ihrer Kreditvergabe weiter minimieren werden. Daher ist auch zu erwarten, dass die Banken die Risiken minimieren, in dem sei die Vergabekriterien für Finanzierung von Wohneigentum weiter erschweren werden.

Die Kreditvergabe für Häuser oder Eigentumswohnungen erfolgt nach Bewertung mehrerer Parameter, um die Kreditwürdigkeit des Kunden und damit die Kreditsicherung zu prüfen und dem Finanzierungswunsch zu entsprechen – oder nicht zu entsprechen. Geprüft wird von den Banken außer der Bonität auch der sog. „Beleihungswert“, ein Begriff der Kreditinstitute, der den Wert der Kreditsicherheit beschreibt. Der Beleihungswert stellt die obere Grenze dar, die ein Kreditinstitut wie z.B. eine Bank maximal als (absolut sicheren) Kredit vergeben darf (Kredit für ein Objekt darf nicht höher sein, als der zu erwartende materielle Gegenwert). Im Beispiel heißt das, dass wenn etwa ein Haus EUR 300.000 Beleihungswert entspricht, das die Kreditabsicherung nicht darüber hinaus gehen darf. Sollte der Kreditbedarf tatsächlich höher sein, so bedürfte es weiterer Sicherheiten (z.B. Absicherung des Kredites an einer weiteren vorhandenen (mögicher Weise schuldenfreien Immobilie).

So die gesetzlichen Vorschriften, jedoch gehen Banken noch weiter und haben interne bzw. eigene zusätzliche Regelungen, die eine „Beleihungsgrenze“ für die Kreditvergabe vorsehen. Der Beleihungswert wird in der Regel nach den Bedürfnissen von Kreditinstituten ausgerichtet, aber auch Aspekte der Gesetzgebung werden hier berücksichtigt.

Im Einzelnen erfolgt die Ermittlung des Beleihungswertes u.a. nach folgenden Kriterien:

• • • Der Wert soll für möglichst lange Zeit stabil bleiben
    • Zugrunde gelegt werden dürfen nur Kriterien, die aus Vergangenheit und Gegenwart bekannt sind (d.h. im Gegensatz zu Spekulationen über den Zukunftswert sind diese gewonnen Erkenntnisse valide und beständig)
    • Spekulative oder prognostizierte Zukunftsaspekte dürfen nicht einfließen
    • Einbezogen werden dürfen nur nachgewiesene und sichere Eigenschaften (z.B. Luxuswohnung mit Wert X, Neubau, energetisch topp die im Rahmen eines Marktwert-Gutachtens festgestellt werden)
    • Eventuelle Faktoren, die den Wert der Immobilie im Kreditzeitraum verändern könnten, müssen ausreichend und nachvollziehbar dokumentiert sein
    • Die Vermietbarkeit oder Verkaufsmöglichkeit muss genauestens bewertet werden
    • Sämtliche Einflussfaktoren und Risiken müssen (mit Sicherheitsabschlägen) berücksichtigt werden

Die Beleihungsgrenze

• Banküblich wird bei der Kreditvergabe einen Grenzwert von 60% der Immobilie angesetzt, wobei Sie daraus ergebend 40% Eigenkapital aufbringen müssen. Bei guter Bonität des Kreditnehmers werden auch Kredite von 80% des Gesamtwertes vergeben (der Regelfall: die 20% Eigenkapital-Einlage) und in Einzelfällen werden auch Komplettfinanzierungen getätigt, die rein auf der Grundlage der Bonität erfolgen.

• Hierzu ist noch zu erwähnen, dass sich der jeweilige Zins auch nach dem eingebrachten Eigenkapital richtet. D.h. je höher der prozentuale Finanzierungsgrad, desto höher wird i.d.R. der Zins angelegt. Am teuersten ist daher meist die Vollfinanzierung.

Beleihungswert & Verkehrswert

• Bei der Kreditvergabe ist es üblicherweise so, dass bei einem geringem Finanzierungsbedarf (z.B. grob geschätzter Wert einer Immobilie EUR 300.000 und Sie müssen nur 80.000 durch eine Finanzierung decken aufgrund eigener Kapitalmittel), reicht meist die Bonitätsauskunft, Objektbilder und evtl eine Besichtung des Bank-Sachbearbeiters für die Kreditprüfung.

Wenn Sie eine höhere Finanzierung oder den maximalen Beleihungswert ausschöpfen möchten, wird von den Banken ein Verkehrswertgutachten bzw. Beleihungswertgutachten verlangt. Dies kann entweder über einen durch die Bank beauftragten Sachverständigen erfolgen und / oder über einen freien Sachverständigen für Immobilien Wertermittlung. Ein bei der Bank beschäftigter Sachverständiger bewertet natürlich innerhalb eines gewissen Spielraums im Interesse der Bank. Sollten Sie Zweifel an einem solchen Gutachten haben, weil der Beleihungswert für Ihre Finanzierungspläne zu gering ausfällt, empfiehlt es sich, ein zweites Gutachten eines freien, unabhängigen Sachverständigen anfertigen zu lassen.