Verkehrswertermittlung!
Was versteht man unter dem Begriff „Verkehrswert“?
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sch die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Definition des Begriffs „Verkehrswert“ gemäß § 194 Baugesetzbuch).
Wie wird der Verkehrswert / Marktwert ermittelt?
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren einzel oder mehrere dieser Verfahren gleichzeitig heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen (§ 7 Absatz 1 der Wertermittlungsverordnung). Diese drei genannten Verfahren bilden bundesweit den Grundstock der Verkehrswertermittlung mit allerdings unterschiedlichem Gewicht und unterschiedlicher Tradition. Im Kern können alle diese Verfahren als Vergleichswertverfahren angesehen werden. Während bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens die Verkehrswertermittlung im Wege des direkten Preisvergleichs gesucht wird, sind das Ertrags- und Sachwertverfahren darauf ausgerichtet, deduktiv über den Vergleich der Ertragsverhältnisse bzw. der Herstellungskosten zum Verkehrswert zu gelangen. Die Wertermittlungsverfahren im Überblick:
Das Vergleichswertverfahren
basiert auf der Überlegung, den Verkehrswert eines Wertermittlungsobjektes aus der Mittelung von zeitnahnen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festzustellen. Das Verfahren führt im allgemeinen direkt zum Verkehrswert und ist deshalb den klassischen Wertermittlungsverfahren überlegen, denn Vergleichspreise für im Wesentlichen gleichartige Grundstücke bieten den sichersten Anhalt für die Verkehrswertermittlung. Im Regelfall die einfachste und auch die zuverlässigste Methode, wenn genügend Vergleichspreise festzustellen sind. Dies ist bei unbebauten Grundstücken um vieles leichter als bei bebauten Grundstücken, da bei diesen nach der Natur der Sache Vergleichsobjekte weniger leicht zufinden sind. Wenn ausreichende Vergleichsfälle zur Verfügung stehen, können sie den verkehrswert allein auf Grund von Vergleichspreisen ermitteln. Aus diesem Grunde wird dem Vergleichswertverfahren der Vorrang vor allen anderen Ermittlungsverfahren eingeräumt.
Die Verkehrwertermittlung bebauter Grundstücke im Wege des Vergleichswertverfahren ist im Hinblick auf die große Marktnähe dieses Verfahrens vielfach jedoch eine Wunschvorstellung, die zumeist an der hinreichenden Vergleichbarkeit der zur Verfügung stehenden Kaufpreise bzw. vergleichbarer bebauter Grundstücke scheitert. Das Verfahren wird in der Bewertungspraxis allenfalls bei marktgängigen Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhausgrundstücken angewandt.
Das Sachwertverfahren
bei der Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, Baumängel und Bauschäden, der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände und dem Bodenwert ermittelt. Da die Kosten einer Sache nicht mit dem Wert einer Sache identisch sein müssen, wird vielfach – sogar nicht unerheblich – davon abgewichen.
Das Sachwertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die vornehmlich nach der Art ihrer Bebauung nicht auf eine Renditeerzielung ausgelegt sind. Hier sind in erster Linie Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser) zu nennen, die überlicherweise zum Zwecke der Eigennutzung gebaut und gekauft werden. Einfamilienhäuser werden in der Regel nicht vermietet, sondern wird von dem Hauseigentümer ganz oder zum Teil bewohnt. Für diesen steht die Annehmlichkeit im Vordergrund ungestört nach seinem Geschmack und ohne Rücksicht auf andere Hausbewohner allein im Haus wohnen zu können. Hierfür ist er bereit, Mittel aufzuwenden, die gemessen an dem im Falle einer Vermietung des Einfamilienhauses erzielbaren Nutzungsentgelte, eine deutlich geringere Verzinsung des eingesetzten Kapitals erzielen als z.B. ein weniger aufwendig bebautes Mietwohngrundstück. Die Anwendung des Sachwertverfahrens auf Einfamilienhäuser lässt sich auch damit begründen, dass der Erwerber vor der Wahl steht, selber zu bauen oder zu kaufen. Ein solcher Erwerber stellt folglich auf die Herstellungskosten ab und vergleicht diese mit dem Kaufpreis für ein „fertiges Objekt“.
Das Ertragswertverfahren
eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die üblicherweise dem Nutzer zur Ertragserzielung dienen. Dem Käufer eines derartigen Objektes kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Der Sachwert wird bei Renditeobjekten erst in zweiter Linie interessant, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge. Klassische Objekte für die Anwendung des Ertragswertverfahrens sind Mietwohnhäuser, Geschäfts- und Gewerbegrundstücke. Das Ertragswertverfahren wird heute auch bei Grundstücken angewandt, die in der Praxis bisher „traditionell“ als Sachwertobjekte galten. Es stellte sich heraus, dass die Ertragswerte oft einen besseren Anhaltspunkt für die Beurteilung des Verkehrswerts bieten als die entsprechenden Sachwerte.
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken auf der Grundlage der für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt! Stützend, d.h. ergänzend zu anderen Wertermittlungsverfahren wird das Ertragswertverfahren auch zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken angewendet, die üblicherweise sowohl eigengenutzt als auch fremdgenutzt werden (z.B. Zweifamilienwohnhausgrundstücke, Geschäftsgrundstücke mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen in den darüberliegenden Geschossen).
Die oben dargestellten Verfahren sind die (traditionelle) klassisch angewendeten Verfahren in der (deutschen) Verkehrswertermittlung! Darüber hinaus können noch weitere Verfahren für die Wertermittlung (auch aus dem angelsächsichen Bereich bekannte Verfahren) herangezogen werden. Das sind zum Beispiel:
- das Liquidationswertverfahren,
- das Residualwertverfahren (oder auch Bauträgerverfahren),
- das Monte-Carlo-Verfahren und das
- Discounted Cash Flow (Barwertmethode) sowie weitere andere mehr …
