Verkehrswert / Verkehrswertgutachten

 

Was versteht man unter dem Bergriff „Verkehrswert“?

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§ 194 Baugesetzbuch).

Ein Gutachten für den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird in der Regel dann beauftragt, wenn Eigentümer, Käufer, Erben, Kreditinstitute oder andere Beteiligte eine verlässliche und objektive Einschätzung des Grundstücks- und Immobilienwertes benötigen.

 

Qualität von Sachverständigen-Gutachten

Der Begriff Gutachter oder Sachverständiger ist in Deutschland nicht geschützt. Es sind daher auch Menschen anzutreffen, die sich Gutachter nennen, deren Sachkunde aber nicht ausreichend, ist um ein Verkehrwertgutachten anzufertigen.

Wie können Sie sich sicher sein, einen Sachverständigen mit Ihrer Immobilie zu betrauen, dessen Gutachten den qualitativen Ansprüchen von Banken, Behörden und Gerichten genügt?  

Diese Gutachter sind (entweder) in der Regel öffentlich bestellt (z.B. von Gerichten) und vereidigt; (oder) zertifizierte Sachverständige (d.h. durch eine anerkannte Institution geprüft). In diesem Bereich sind daher nicht selten Architekten, Ingenieure bzw. Wirtschafts-Ingenieure anzutreffen. Sie haben eine mehrjährige, profunde Ausbildung hinter sich und haben sich weitergebildet, zu Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Darüber hinaus sollten diese Sachverständige über eine hinreichende Praxiserfahrung verfügen. Zusammenfassend, lässt sich die besondere Sachkunde von Sachverständigen für Immobilienwerte, auf drei Säulen stellen:

    • Ausbildung,
    • Praxiserfahrung
    • und Fortbildung.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige haften, ebenso die zertifizierten Sachverständige, für Schäden, die z.B. durch eine falsche Bewertung entstanden sind. Achten Sie also immer darauf, dass der von Ihnen beauftragte Gutachter / Sachverständige über einen ausreichenden Versicherungsschutz und Deckung besitzt.

 

Kosten eines Verkehrswert-Gutachten

In Deutschland orientieren sich die Kosten für die Ermittlung von Verkehrswerten / Marktwerten von Grundstücken und Gebäuden an den Bestimmungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (der HOAI) bzw. nach der Honorarrichtlinie für Immobilienwertermittliungen (der HonRIb). Darin werden die Mindest- und Höchstsatze des Honorars festgelegt. Diese Sätze richten sich vordergründig an den Wert der Immobilie (oder der Rechte), der nach dem Zweck der Ermittlung festgestellt wird. Sind im Rahmen einer Wertermittlung mehrere selbstständig nutzbare Teilflächen bewertet worden, so ist das Honorar aus der Summe der Einzelhonorare zu berechnen. Die Einzelhonorare richten sich nach den ermittelten Werten der einzelnen Teilflächen. Der Wert auf dem abzustellen ist, ist der Wert aus den maßgeblichen Wertermittlungsverfahren (vorläufiger Ertrags-, Sach- oder Vergleichswert)! Wertminderungen infolge besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (z.B. Wegerechte, Wohnrechte etc.) werden nur bis maximal 30% des vorläufigen Verfahrenswerts honorarmindernd berücksichtigt. Das Honorar für Werte unter 100.000 € wird nach dem Wert von 100.000 € bestimmt (min. 865,00 € zzgl. der jeweils gültigen Mehrwertsteuer). Beim Vorliegen von Schwierigheiten i.S.d. der HonRIb  (z.B. bei zusätzlichen Berechnungen/Bewertungen von Wohnrechten, Liebrenten oder Erbbaurechten) wird nach der Schwierigkeitsstufe der Honorartafel abgerechnet (Wert nach Schwierigkeitsstufe 100.000 € beträgt das Honorar min. 1.110,00 € zzgl. Mehrwertsteuer).